Er alltaf erfitt að eignast húsnæði?

Stúdíóíbúð í vesturbæ Reykjavíkur, heimili frumburðarins.

Það hefur víst „alltaf“ verið erfitt fyrir „venjulegt“ fólk að eignast húsnæði svo ég vísi í óljósa en reglulega umræðu í samfélaginu um húsnæðismál. Flestum þykir nú eðlilegt að það sé erfitt en hversu erfitt er oftar þrætueplið og hvenær það verður nærri ómögulegt. Nú bý ég að reynslu þriggja kynslóða við þessa mikilvægustu fjárfestingu hverrar fjölskyldu, sem strákur í hálfbyggðu húsi foreldra minna um miðjan áttunda áratuginn, þegar ég keypti mína fyrstu fasteign í byrjun þess tíunda og nú síðast þegar við hjónin aðstoðuðum eldri son okkar að eignast sína fyrstu íbúð fyrir tveimur árum.

Árið er 1975

Ég sit hér með foreldrum mínum sem nú eru komin að áttræðu og fer yfir byggingarsögu æskuheimilisins míns á Selfossi, þar sem ég bjó í 9 ár frá 1975—1984. Pabbi er smiður og byggði 136 fermetra einbýlishúsið með góðra vina hjálp á þremur árum. Við fluttum inn í það án gólfefna, innihurða eða innréttinga og auðvitað var hvorki garður né verönd. Ég man vel eftir spónaplötunum sem voru fyrir baðherbergisdyrunum fyrstu árin, máluðum steingólfum og bráðabyrgða eldhúsinnréttingunni án hurða. Þegar við seldum húsið og fluttum til Reykjavíkur 9 árum eftir að við fluttum inn var það enn tæplega fullklárað.

Bróðir pabba sá um rafmagnið i húsinu og flest verk voru unnin í skiptivinnu fyrir utan pípulagnir og múrverk en varlega má áætla að aðeins hafi þurft að greiða fyrir um 20% vinnunnar með peningum við byggingu hússins en auðvitað var efniskostnaðurinn allur greiddur með reiðufé. Í óðaverðbólgu þessara ára var það gert um leið og laun voru greidd á föstudögum (laun voru greidd vikulega) og búið var að kaupa það nauðsynlegasta til heimilisins fyrir vikuna í kaupfélaginu.

Mömmu gremst alveg rosalega allt tal um að hennar kynslóð hafi fengið húsin sín gefins vegna þess að verðtryggingin hafi étið upp öll lán. Ástæðurnar eru helst tvær, annars vegar að það voru ekki allir sem gátu fengið lán og þau lán sem fólk hafði aðgang að, voru mjög lítill hluti af byggingarverði húsa á þeim tíma sem foreldrar mínir stóðu í þessum stórræðum. Í þeirra tilfelli voru 300 þúsund (gamlar) krónur greiddar þegar byggingafulltrúi bæjarins gat staðfest að ákveðnu byggingarstigi hafi verið náð. Fyrst þegar húsið var fokhelt og svo aftur þegar það var tilbúið undir tréverk. Fleiri lánamöguleikar stóðu þeim ekki til boða og aðeins annað lánið var óverðtryggt í þeirra tilfelli.

Þegar húsið var selt 1984 fyrir tvær milljónir, sem þótti mjög gott verð á þeim tíma, telur pabbi það hafa verið langt undir byggingakostnaði (núvirði 32,5 milljónir*). Og heildar lánið sem þau fengu nam 600 þúsund gamalla króna sem voru 1/100 virði þeirrar nýju sem við notum i dag (núvirði 3,6 milljónir*). Það er því í raun erfitt að segja til um hversu stór hlutur lánsins var af söluverðmætis hússins en ljóst að hann var lítill.

Árið er 1993

Víkur þá sögunni af mér, sem keypti mína fyrstu íbúð í Seljahverfinu snemma árs 1993, um 20 árum á eftir foreldrum mínum. Íbúðin var skráð 75 fermetrar með 40 fermetra lofti sem hægt var að breyta og fá samþykkta sem hluta íbúðarinnar sem ég og gerði. Ég var 21 árs, nýskriðinn úr menntaskóla, í góðri vinnu hjá Hagkaup. Þá var möguleiki á 65% húsnæðissjórnarláni sem bar 4,45% vexti, ef ég man rétt. Ég var reyndar svo heppinn að á íbúðinni hvíldi eldra lán sem bar 2,25% vexti svo afborganir voru mjög viðráðanlegar. Öll lán á þessum tíma voru auðvitað verðtryggð og hækkuðu við hverja afborgun, öll árin sem ég átti íbúðina, sem ég seldi 1999 á sama verði og ég keypti hana, 6,9 milljónir (uppreiknað 27,7 milljónir*). Íbúðaverð hækkaði ekkert á þessum árum, allavega ekki á þessum stað.

Ég hafði ungur byrjað að vinna samhliða námi, eftir menntaskóla átti ég smá sjóð og nýlegan bíl. Á þessum tíma gat ég sett bílinn minn upp í íbúðina sem hluta innborgunar, greiddi svo með sparifénu það sem út af stóð fyrir innborgun og fékk restina lánaða eftir að hafa gengist undir lánshæfismat eins og það hét þá. Árið 1993 tókst sem sagt 21 árs gömlum dreng, sem vann við verslunarstörf í stórmarkaði í Reykjavík, að kaupa sér veglega íbúð á frábærum stað í Breiðholtinu án fjárhagslegrar aðstoðar.

Árið er 2023

Og þá er það síðasti hluti þríleiksins, sem vart þarf að fara mörgum orðum um, því þetta er staða sem flestir þekkja í dag og mikið er fjallað um. Frumburður okkar hjóna er nú á sama aldri og ég var þegar ég keypti mína fyrstu eign. Allt frá því að hann lagði fermingarpeningana sína á lokaða bók í banka, hefur hann nurlað stærstum hluta þess sem hann hefur unnið sér inn eins og sumarhýru hvers árs, aukavinnu með námi og afmælisgjafir og lagt á sparnaðarreikninginn sinn. Þegar stefnan var tekin að fara til Reykjavíkur til náms í Háskóla Íslands var allt kapp lagt á að safna fyrir útborgun, unnið samhliða námi síðasta veturinn i menntaskóla og byrjað að leita af alvöru að íbúð í höfuðborginni. Á þeim tíma hækkaði íbúðarverð líklega tvöfalt á við það sem honum tókst að safna.

Niðurstaða leitarinnar varð á endanum ný 47 fermetra stúdíóíbúð sem greiða þurfti 52 milljónir fyrir. Milljónirnar 7 sem strákurinn hafði handbærar í sparifé dugði tæplega fyrir útborgun en svo var bara engin leið að fá lán fyrir restinni. Til þess hefði hann líklega þurft að hafa um 1,3 milljónir í mánaðarlegar ráðstöfunartekjur. Námslánin sem honum standa til boða eru dropi í hafið og skerðast ef unnið er með námi til að drýgja framfærsluna, auk þess sem ég á erfitt með að mæla með mikilli vinnu samhliða krefjandi námi, sem þarf á einhverjum tímapunkti að geta staðið undir nauðsynlegum afborgunum.

Aðstoð foreldra reyndist því nauðsynleg enda án hennar voru kaupin ómöguleg og leiga eini kosturinn í umhverfi sem er ennþá verra en húsnæðismarkaðurinn. Það er hins vegar önnur umræða sem er mikilvæg og hávær en ekki til umfjöllunar hér.

Horft til baka

Ég hef greinilega verið sá heppni í þessum samanburði þriggja kynslóða. En kröfurnar hafa líka breyst og það hafa aðstæður einnig. Oft heyrum við að nú þurfi fólk að hafa allt í toppstandi til að geta flutt inn. Foreldrar mínir gátu það ekki, ég gat það en gerði ekki nema að hluta og sonur minn þarf varla að pæla í því. Húsgögn og húsbúnaður kostar til dæmis almennt svo miklu minna sem hlutfall af launum í dag en það gerði áratugum áður.

Svo eru það sveiflurnar, óðaverðbólga áttunda áratugarins, íbúðarverð hreyfðist varla á tíunda áratugnum en fór á slíkt flug á þeim fyrsta á þessari öld sem endaði með hruni fjármálamarkaða og gjaldþrots þúsunda heimila. Fáir ef nokkrir áttu von á því að sá tími myndi koma aftur og það á sterum. Aðgangur að lánsfé hefur líka gjörbreyst og vextir hafa með undantekningum verið hér hamlandi háir.

Á hvaða tíma keypt er fyrsta eign er eins og happdrætti lífsins. Svo miklu skiptir hver staða fjármála og húsnæðis er á hverjum tíma. Og þetta er ekki línulegt, sumt var betra áður annað mikið verra. Hvort þú varst að kaupa þína fyrstu íbúð árið 2000 eða 2005 gat skipt sköpum fyrir fólk, rétt eins og munurinn á milli 2017 og 2023. Foreldrar mínir höfðu enga leið aðra en að byggja æskuheimili mitt sjálf á löngum tíma, meðal annars vegna þess hve lítið þau gátu fengið lánað. Á móti tókst þeim að eignast meira í því og skuldir urðu ekki eins íþyngjandi.

Hversu erfitt það hefur verið að eignast húsnæði er auðvitað huglægt og auðvelt að taka undir þá staðhæfingu að það hafi alltaf verið erfitt, enda eðlilegt að það sé erfitt að standa undir stærstu fjárfestingu sem flestir taka sér á hendur á lífsleiðinni. Eins getur húsnæði bæði verið munaður og lífsnauðsyn og það má aldrei verða nærri ómögulegt fyrir „venjulegt fólk“ að njóta þess lífsnauðsynlega og það þarf að vera forgangsatriði okkar sem samfélags að tryggja það.

* skv. verðlagsreiknivél Hagstofunnar